Почему два банка в Грузии по-разному оценили одну и ту же квартиру
Актуально на 21 октября 2026 года.
Банк оценивает квартиру не как покупатель, а как залог: сколько он сможет за неё выручить, если заёмщик перестанет платить. У каждого банка свои оценщики и свои требования к залогу, поэтому оценки одного объекта расходятся. От оценки зависит размер кредита, а значит, и сколько денег вам нужно внести самим.
Реальный случай: разница $20 000#
Покупатель хотел купить квартиру в ипотеку за $218 000 и подал заявку на оценку в два банка:
| Банк | Оценка квартиры |
|---|---|
| TBC Bank | $160 000 |
| Basis Bank | $180 000 |
Квартира одна, а оценки разошлись на $20 000. Обе оказались ниже цены покупки.
Что банк учитывает при оценке#
- Расположение, площадь, этаж. Те же параметры, что и у покупателя, но с одним вопросом: как быстро такую квартиру удастся продать.
- Состояние дома и квартиры. Год постройки, качество строительства, документы на объект.
- Цены похожих квартир. Оценщик сравнивает объект с недавними сделками поблизости.
- Ремонт. Учитывается, но не переносится в оценку целиком. Ремонт за $1 500 за квадратный метр вместо $500 не добавит к оценке разницу в $1 000 за метр.
Точную причину расхождения между двумя банками можно установить только по их отчётам об оценке. Если оценка вас удивила, попросите отчёт: в нём видно, какие сравнительные объекты взял оценщик.
Как оценка меняет ваш первоначальный взнос#
Банк выдаёт кредит в процентах не от цены покупки, а от своей оценки. Национальный банк Грузии ограничивает эту долю: по кредитам в лари — до 90% стоимости залога, по кредитам в иностранной валюте — до 70%. Всё остальное до цены покупки покупатель вносит сам.
Пример при долларовом кредите на 70% от оценки:
| TBC Bank | Basis Bank | |
|---|---|---|
| Цена квартиры | $218 000 | $218 000 |
| Оценка банка | $160 000 | $180 000 |
| Кредит (70% от оценки) | $112 000 | $126 000 |
| Ваши собственные деньги | $106 000 | $92 000 |
При одинаковых условиях финансирования разница в собственном взносе составила $14 000. Это деньги, которые нужно найти и перевести в Грузию дополнительно.
Ипотеку в Грузии берут всё чаще: за январь–август 2026 года выдача выросла на 47%, до 4,1 млрд лари, по данным Национального банка. Чем больше покупателей идут в банк, тем важнее понимать, как он считает.
Что делать до задатка#
Сравнивайте ставку и одобренную сумму кредита.
Если внести задаток раньше, а оценка окажется ниже цены, недостающую сумму придётся искать в сжатые сроки.
Если в примере выше рассчитывать на $92 000, а одобрит только TBC, не хватит $14 000.
Первоначальный взнос — это крупная сумма из-за рубежа, и грузинский банк спросит, откуда деньги. Документы о происхождении средств лучше собрать до сделки (какие подходят), а сумму перевода считайте после оценки.
Как перевести первоначальный взнос из России в Грузию, описано в разделе «Перевод средств на недвижимость». Другие подводные камни покупки собраны на странице «Что может пойти не так». Про налог на квартиру после покупки — в новости «Нужно ли платить налог на квартиру в Грузии».
Остались вопросы?#
Связаться с ИИ-агентом → Поможет спланировать перевод первоначального взноса под вашу сделку.
Связаться с оператором → Нужен живой человек — напишите напрямую.
Материалы сайта носят информационный характер и не являются индивидуальной инвестиционной, финансовой или юридической консультацией. Актуально на дату последнего обновления страницы. Перед совершением операций уточняйте требования лицензированного оператора и законодательство своей юрисдикции.